Contrairement à certaines idées reçues, le marché immobilier à Théoule-sur-Mer et Mandelieu-la-Napoule n’est pas à l’arrêt. Nous avons continué à enregistrer des demandes, organiser des visites et recevoir des offres pendant toute la saison estivale 2026. En revanche, le comportement des acquéreurs a évolué.
Ils visitent davantage avant de prendre leur décision et analysent beaucoup plus précisément le rapport entre le prix demandé et les caractéristiques réelles du bien : emplacement, vue mer, orientation, état général, travaux à prévoir, qualité des extérieurs, piscine, stationnement ou encore proximité des plages et des commerces.
Cette évolution est particulièrement visible sur le marché des résidences secondaires, qui constitue une part importante de notre activité à Théoule-sur-Mer, Mandelieu-la-Napoule et sur le littoral de l’Estérel. Les acquéreurs disposent généralement d’une certaine flexibilité dans leur calendrier. Ils ne sont donc pas obligés d’acheter et peuvent attendre le bien qui correspond réellement à leurs critères.
Le coup de coeur existe toujours, mais il doit désormais s’accompagner d’un prix cohérent avec le marché immobilier local.
L’une des grandes forces de notre secteur reste son positionnement géographique. À quelques kilomètres seulement de Cannes, Mandelieu-la-Napoule permet d’accéder à un environnement beaucoup plus résidentiel, naturel et préservé tout en conservant la proximité de Cannes et de l’aéroport international de Nice.
Le marché immobilier à Mandelieu-la-Napoule séduit notamment par ses plages, ses ports, ses golfs, ses commerces et sa facilité d’accès. Il reste relativement diversifié et attire aussi bien des acquéreurs de résidences secondaires que des personnes souhaitant occuper leur propriété plus régulièrement.
Le marché immobilier à Théoule-sur-Mer est beaucoup plus confidentiel. Les villas et appartements avec vue panoramique sur la Méditerranée, les îles de Lérins et les roches rouges de l’Estérel constituent une offre rare sur la Côte d’Azur.
La vue mer y reste probablement le premier élément de valorisation d’un bien, mais elle ne suffit pas à elle seule. Orientation, ensoleillement, environnement immédiat, nuisances sonores, accès et qualité de la propriété peuvent créer des différences de valeur considérables entre deux biens situés à seulement quelques centaines de mètres l’un de l’autre.
Ces valeurs restent naturellement indicatives. Sur les micro-marchés immobiliers de Théoule-sur-Mer et Mandelieu-la-Napoule, raisonner uniquement en prix au mètre carré peut être trompeur : la vue, l’exposition, l’état du bien et sa situation précise ont une influence considérable sur sa valeur.
Notre marché reste profondément international. Cet été, nous avons accompagné aussi bien des acquéreurs français que des clients européens et internationaux recherchant principalement une résidence secondaire sur la Côte d’Azur, notamment à Théoule-sur-Mer et Mandelieu-la-Napoule.
Au-delà de leur nationalité, leurs critères se rejoignent de plus en plus. Ils recherchent une propriété permettant de profiter immédiatement de la Côte d’Azur : une belle vue mer, des espaces extérieurs, une piscine pour les villas, du stationnement, la climatisation et une propriété facile à entretenir.
La proximité des plages, des commerces et de l’aéroport de Nice intervient également de plus en plus dans leur sélection. Mais l’un des phénomènes les plus intéressants observés cette année est incontestablement la présence croissante de la clientèle américaine sur la Côte d’Azur.
La clientèle américaine a été particulièrement visible dans nos demandes et nos visites au cours de l’été 2026. Cette évolution n’est probablement pas étrangère au développement spectaculaire de la connectivité entre la Côte d’Azur et l’Amérique du Nord.
L’aéroport Nice Côte d’Azur a proposé pour l’été 2026 le programme le plus important de son histoire : 130 destinations dans 47 pays, dont 112 destinations internationales et 15 liaisons long-courriers saisonnières. Surtout, 7 liaisons reliaient directement Nice aux États-Unis, avec notamment New York, Newark, Atlanta, Philadelphie et désormais Boston, nouvelle destination ouverte par Delta en 2026.
Cette accessibilité est essentielle pour le marché de la résidence secondaire sur la Côte d’Azur. Pour un propriétaire américain souhaitant passer plusieurs semaines ou plusieurs mois par an à Théoule-sur-Mer, Mandelieu-la-Napoule ou plus largement sur la Riviera, pouvoir rejoindre directement Nice depuis les États-Unis modifie considérablement la perception de la distance.
Et cette tendance devrait se poursuivre : American Airlines a déjà annoncé une nouvelle liaison quotidienne directe Nice - New York JFK pour l’été 2027, ce qui portera à huit le nombre de liaisons entre Nice et les États-Unis.
📊 130 destinations desservies par l’aéroport Nice Côte d’Azur durant l’été 2026
• 112 destinations internationales sur 130
• 15 liaisons long-courriers durant la saison estivale
• 7 liaisons directes entre Nice et les États-Unis à l’été 2026
• Boston : nouvelle destination américaine ouverte en 2026
Si les acquéreurs américains ont été particulièrement présents dans nos demandes cet été, nous constatons néanmoins qu’ils restent parfois plus hésitants lorsqu’il s’agit de passer de la recherche à l’acquisition.
Acheter un bien immobilier en France lorsque l’on réside aux États-Unis implique de comprendre un système bancaire, juridique et fiscal très différent de celui auquel ils sont habitués. La question du financement peut notamment devenir un frein, alors même que l’acquéreur dispose d’une situation patrimoniale tout à fait compatible avec son projet.
C’est précisément pour cette raison que nous travaillons avec OMAGE Finance, spécialiste du financement immobilier des non-résidents et des acquéreurs internationaux. Leur expertise est particulièrement adaptée à cette clientèle et ils ont notamment publié un article consacré au financement immobilier en France pour les acquéreurs américains, qui explique les différentes possibilités et spécificités de ce type de financement.
Grâce à un réseau de partenaires bancaires spécialisés dans les dossiers internationaux, OMAGE Finance peut étudier des solutions adaptées aux acquéreurs américains et les accompagner dans la structuration de leur financement en France.
Contrairement à une idée parfois répandue, le financement d’une acquisition française par un résident américain est possible. Selon OMAGE Finance, certains dossiers américains peuvent par exemple être étudiés sur des bases allant jusqu’à 70 % de financement de la valeur du bien, sous réserve naturellement du profil de l’acquéreur, de son endettement et de l’analyse de la banque.
Pour certains profils patrimoniaux, des structures spécifiques peuvent également être envisagées avec des établissements spécialisés. Cette expertise est particulièrement importante pour une clientèle qui ne connaît pas nécessairement les possibilités offertes par les établissements français aux non-résidents.
Un projet qui peut sembler compliqué au premier abord peut parfois devenir parfaitement réalisable lorsqu’il est présenté aux bons interlocuteurs et structuré correctement.
Pour nous, cet accompagnement fait partie intégrante du rôle d’une agence immobilière spécialisée dans une clientèle internationale : il ne s’agit plus uniquement de trouver la bonne propriété, mais également d’entourer l’acquéreur des bons professionnels afin de lui permettre de concrétiser son projet dans les meilleures conditions.
C’est probablement l’un des enseignements les plus nets de l’été 2026. Les biens rénovés et immédiatement habitables bénéficient aujourd’hui d’un avantage très important sur le marché immobilier de Théoule-sur-Mer et Mandelieu-la-Napoule.
Les acquéreurs de résidences secondaires souhaitent majoritairement pouvoir profiter de leur propriété dès leur acquisition. Ils sont moins nombreux à vouloir entreprendre une rénovation lourde nécessitant architectes, entreprises, suivi de chantier et plusieurs mois - voire davantage - avant de pouvoir réellement utiliser le bien.
Les villas et appartements rénovés, bien décorés, climatisés et disposant d’équipements contemporains génèrent donc naturellement davantage d’intérêt. Cela ne signifie évidemment pas qu’un bien à rénover ne se vend plus.
En revanche, son prix doit intégrer beaucoup plus clairement le coût, le temps et les contraintes liés aux travaux. Un bien nécessitant une rénovation importante doit aujourd’hui présenter un véritable avantage de prix pour déclencher l’intérêt d’un acquéreur.
C’est une évolution importante du marché : quelques années auparavant, certains acheteurs acceptaient plus facilement d’acquérir une propriété à transformer. Aujourd’hui, lorsqu’ils disposent du choix entre plusieurs biens, une grande partie d’entre eux privilégie la simplicité.
L’autre enseignement majeur de cet été concerne la stratégie de commercialisation. Dans un marché immobilier où les acquéreurs disposent de davantage de choix et prennent le temps de comparer, le positionnement initial du bien est devenu essentiel.
La stratégie consistant à afficher volontairement un prix élevé pour « voir ce qui se passe » ou pour conserver une importante marge de négociation est aujourd’hui beaucoup plus risquée. Les acquéreurs connaissent le marché. Ils consultent les portails immobiliers, comparent les propriétés et identifient rapidement les biens qui leur paraissent surévalués.
Or les premières semaines de commercialisation sont déterminantes. C’est à ce moment que le bien bénéficie de sa plus forte visibilité et que l’on peut idéalement créer de l’intérêt auprès de plusieurs acquéreurs simultanément.
Notre stratégie consiste donc à positionner la propriété très proche de sa valeur de marché dès son lancement. L’objectif n’est absolument pas de vendre moins cher. Au contraire, un prix correctement positionné permet d’attirer davantage d’acquéreurs, d’augmenter le nombre de visites et, dans le meilleur des cas, de placer plusieurs acheteurs potentiels en concurrence. Cette concurrence permet ensuite de mieux défendre le prix du vendeur et de limiter la négociation.
À l’inverse, un bien qui reste plusieurs mois sur le marché à un prix trop élevé risque progressivement de perdre son attractivité. Les acquéreurs commencent alors à s’interroger sur les raisons de cette durée de commercialisation et disposent souvent d’une position plus favorable pour négocier.
Pour les prochains mois, plusieurs tendances devraient continuer à structurer le marché immobilier à Théoule-sur-Mer et Mandelieu-la-Napoule. La clientèle restera internationale, avec une présence nord-américaine qui pourrait continuer à progresser grâce au développement des liaisons directes avec Nice.
Les propriétés clé en main, rénovées et bénéficiant d’une belle vue mer devraient continuer à concentrer une grande partie de la demande. Les biens nécessitant une rénovation resteront intéressants lorsqu’ils disposent d’un emplacement exceptionnel ou d’un véritable potentiel, mais leur prix devra refléter beaucoup plus précisément le budget et les contraintes nécessaires à leur transformation.
Enfin, dans un marché plus sélectif, la différence entre le prix souhaité par un propriétaire et le prix réellement accepté par le marché devient essentielle.
Après plus de quinze années passées à accompagner vendeurs et acquéreurs sur ce littoral, nous constatons surtout qu’il n’existe pas véritablement un seul marché immobilier à Théoule-sur-Mer ou à Mandelieu-la-Napoule. Il existe une succession de micro-marchés, parfois à quelques centaines de mètres de distance.
Une orientation différente, quelques heures d’ensoleillement supplémentaires, une vue plus ouverte, une route plus ou moins présente, un accès plus facile ou simplement la possibilité de rejoindre la plage à pied peuvent modifier considérablement la valeur et l’attractivité d’une propriété.
C’est pourquoi une estimation immobilière pertinente à Théoule-sur-Mer ou Mandelieu-la-Napoule ne peut pas reposer uniquement sur un prix moyen au mètre carré. Elle doit intégrer les transactions réellement réalisées, les propriétés actuellement concurrentes mais aussi - et surtout - ce que recherchent les acquéreurs actifs à cet instant précis.
C’est cette connaissance du terrain qui nous permet chez SOLARI PROPERTIES de conseiller nos propriétaires sur le positionnement et la stratégie de commercialisation les plus adaptés à leur bien.
Vous envisagez de vendre une villa ou un appartement à Théoule-sur-Mer, Mandelieu-la-Napoule ou sur le littoral de l’Estérel ? SOLARI PROPERTIES vous accompagne dans l’estimation et la commercialisation de votre propriété à partir des dernières transactions, de la concurrence actuelle et de la demande que nous observons quotidiennement auprès de nos acquéreurs français et internationaux.
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